Как снять и купить жильё в Армении?

Аренда и покупка жилья в Армении выглядит на первый взгляд намного проще, чем в странах Европы. Местные жители настроены дружелюбно, с ними легко договариваться и русским языком большинство армян владеет свободно. А цены на армянскую недвижимость выглядят очень привлекательно для русских эмигрантов.

Однако, как аренда, так и покупка жилья в Армении, имеет свои подводные камни и специфические особенности, о которых и пойдёт речь в этой статье.

Особенности армянской недвижимости

После привычного российского рынка недвижимости в Армении вас может ждать немало сюрпризов:

1. Центральное отопление в стране отсутствует. Почти все квартиры отапливаются индивидуальными газовыми котлами или электрическими обогревателями. В некоторых квартирах есть только кондиционер с функцией обогрева, который зимой не спасает от холода.
2. Плохая теплоизоляция в новостройках. В старом каменном фонде дома держат тепло лучше, а в панельных и современных домах тепло уходит быстро, особенно если окна некачественные. Зимой счета за газ могут сильно «кусаться».
3. Слабая гидроизоляция и конденсат. В некоторых квартирах (особенно на первых этажах и в угловых комнатах) появляется сырость, а на стенах может образоваться плесень. Это часто связано с тем, что дома строились без учёта хорошей вентиляции.
4. Ванна в армянских квартирах встречается редко, почти везде – душ, часто в виде лейки рядом с унитазом, без полноценной кабины.
5. Духовые шкафы, посудомоечные машины и вытяжки – роскошь для армянских квартир. В недорогих квартирах кухня может быть очень простенькой, а иногда – даже встроенной на балконе или в проходной комнате.
6. Не самый лучший ремонт. В бюджетном сегменте встречаются квартиры с «бабушкиным ремонтом», мебелью советских времён и устаревшей сантехникой. Даже в дорогих вариантах «новый ремонт» нередко означает дешёвые материалы и хлипкие двери.
7. Лифты бывают только в некоторых домах. В старом жилом фонде лифты либо отсутствуют вовсе, либо работают с перебоями. В новых ЖК лифты есть, но их качество зависит от застройщика.
8. Коммуникации в Армении не всегда стабильны. Отключения света и воды бывают довольно часто, особенно в небольших городах и старых домах. Как и в Грузии, местные привыкли держать дома запас воды «на всякий случай».
9. Электрика и сантехника часто устаревшие. В старых домах могут быть старые провода и трубы, что повышает риск мелких поломок. Проверяйте технику и состояние колонок или котла перед въездом.
10. Если выбираете жильё возле центральных магистралей, уточните про шум ночью и в выходные. У панелек и части новостроек шумоизоляция очень скромная.
11. Новостройки хотя и дороже, но не всегда лучше. В новых жилых комплексах в Ереване качество отделки часто оставляет желать лучшего: дешёвый ламинат, пластиковые окна, которые пропускают сквозняки, некачественная сантехника.

Даже если квартира на фото в объявлении выглядит идеально, в реальности вас могут ждать бытовые мелочи, к которым нужно быть готовыми: счета за отопление зимой, сырость, устаревшие коммуникации или ремонт «на скорую руку». Это не значит, что в Армении невозможно найти хорошее жильё, просто к выбору квартиры стоит подходить внимательно и обязательно осматривать жильё лично перед подписанием договора.

Большинство квартир в Армении сдаётся «под ключ»: есть кровать, шкафы, стиральная машина, холодильник, иногда посуда и мелкая техника. В объявлениях часто можно увидеть «full furnished». Если в квартире есть балкон – это ощутимый бонус, ведь летом в Ереване очень жарко.

Широкополосный интернет развёрнут повсеместно. Вдобавок, мобильные безлимит-пакеты у операторов Viva/Team/Ucom стоят недорого (есть план UNLIM Basic ~3 500 драм/мес).

Цены на аренду в 2025 году в Армении

Ориентировочные цены на квартиры «на долгосрок, без посредников/с мебелью» в Ереване:

• 1-к в центре: ~ 650-800 $/мес;
• 1-к вне центра: ~ 400-500 $/мес;
• 3-к в центре: ~1200-1300 $/мес.

Цена аренды во многом зависит от состояния жилья, района, вида из окна и сезона (летом в столице цены поднимаются).

В Гюмри стоимость аренды 2-комнатной квартиры в центре составляет около 200-350 $/мес, в Дилижане – 200-300 $/мес, а в Ванадзоре можно найти 2-комнатную квартиру от 150 $/мес.

Как искать квартиру в аренду в Армении?

В интернете можно искать недвижимость на основных местных сайтах:

• List.am – главный сайт объявлений, много «долгосрока» напрямую от собственников;
• Myrealty.am – больше объявлений от агентств, но есть и от частников;
• Realtor.am – широкий выбор жилья по районам Еревана и другим городам.

Собственники квартир охотно общаются на русском, многие готовы к видео-осмотру. При длительной аренде в порядке вещей договориться об уменьшении ежемесячного платежа на 5-10%.

Русскоязычные и англоязычные чаты в Telegram – один из самых быстрых способов найти квартиру или комнату в Армении. Там много частников и релокантов, которые сдают без посредников.

• @YerevanRent – популярный канал с прямыми объявлениями по Еревану;
• @YerevanFlat – аренда квартир и комнат, много частников;
• @Yerevan_Apartment_Rent – объявления от русскоязычных эмигрантов и местных;
• @Move2Armenia_Housing – англоязычный чат для аренды/поиска соседей (особенно популярен у digital-номадов);
• @ArmeniaHousing – объявления не только из Еревана, но и из Дилижана, Гюмри и Ванадзора.

Очень многие эмигранты ищут и сдают жильё через Facebook-группы:

• Yerevan Apartments for Rent / Housing;
• Аренда квартир в Ереване (без посредников);
• Digital Nomads in Armenia;
• Move2Armenia Housing (англоязычная группа с активным коммьюнити).

Лучше писать в личку авторам объявлений, так как комментарии часто теряются.

Если работаете с риелтором, заранее оговаривайте вознаграждение (в Ереване часто фиксированная комиссия до 50% от месячной аренды либо оплата собственником).

При подборе квартиры просите свежие фото/видео, счётчики (электричество/газ/вода) и квитанции. На месте обязательно осматривайте котёл/колонку, окна, входную дверь, лифт, подъезд.

Оформление документов по аренде

В Армении при аренде жилья на долгосрок обычно заключается простой письменный договор на армянском/русском/английском. Как правило, вносится залог, равный 1 месяцу аренды (в новостройках иногда берут залог за 2 месяца). В договоре фиксируется: адрес, срок, сумма, залог, состояние имущества (список), кто платит комиссии, правила относительно питомцев и курения.

Оплата производится в драмах (AMD), переводом на карту или наличными. В арендную плату не входит комуналка, за неё вы платите по факту потребления (по счётчикам).

Коммунальные платежи в Ереване в среднем выходят около $125/месяц для квартиры ~ 85 м² за электроэнергию, газ, воду и пр. Если квартира плохо утеплена или используется электрическое отопление, счета могут быть значительно выше.

Покупка жилья в Армении: плюсы и минусы

Покупка недвижимости в Армении – хороший вариант для тех, кто планирует долгосрочное проживание или хочет вложить деньги в относительно стабильный рынок. Это выгодная инвестиция с точки зрения цен, налогов и стабильности. Но перед покупкой важно понимать особенности рынка и особенно внимательно отнестись к проверке объекта на ликвидность и комфорт.

К плюсам покупки недвижимости в Армении относятся:

• Низкие цены по сравнению со странами ЕС и некоторыми регионами России. Квартиру в Ереване можно купить от $40 000-$60 000, в Гюмри, Ванадзоре или Дилижане – от $20 000-$30 000. Даже в новостройках цены остаются умеренными, а частные дома с участком нередко стоят дешевле однокомнатной квартиры в Москве.
• Собственное жильё даёт независимость и стабильность. Собственник не зависит от арендодателей, колебаний цен и условий найма. Можно обустраивать квартиру по своему вкусу, делать ремонт, сдавать её в аренду или использовать как базу для ПМЖ.
• Простой процесс покупки для иностранцев. В Армении иностранцы могут свободно покупать недвижимость, за исключением земель сельхозназначения. Регистрация быстрая, прозрачная и не требует сложной бюрократии. Сделку можно оформить за 1-3 дня.
• Нет ежегодного налога на недвижимость (в стандартном европейском виде). Налоговая нагрузка на владельцев недвижимости в Армении минимальная. Это делает покупку жилья выгодной для долгосрочного владения и сдачи.
• Выгодно сдавать в аренду. В Ереване и туристических городах (Дилижан, Цахкадзор) собственное жильё можно легко сдавать как в долгосрочную, так и в посуточную аренду.

Минусы покупки жилья в Армении:

• Качество жилья может быть низким. Даже в новостройках часто используется дешёвая отделка и слабая шумо- и теплоизоляция. Старый фонд требует ремонта и дополнительных вложений. Хорошие квартиры разбирают быстро, а варианты по низкой цене чаще всего попадаются в неидеальном состоянии.
• Покупка не даёт автоматического ВНЖ или гражданства. В отличие от некоторых других стран, сам факт владения недвижимостью не гарантирует вид на жительство в Армении. Это нужно учитывать, если вы хотите закрепиться в стране юридически.
• Рынок недвижимости в Армении не особо развит. Меньше агентств, проверенных застройщиков и независимых экспертов. Проверку объекта зачастую нужно проводить самостоятельно или с привлечением юриста.
• Не всегда ликвидность высокая. Квартиру в Ереване продать несложно, но в маленьких городах (Гюмри, Ванадзор) перепродажа может занять время. Если вы рассматриваете покупку как инвестицию, это важно учитывать.
• Дополнительные расходы на ремонт и коммуналку. Многие квартиры и дома в Армении продаются без отделки или с очень скромным ремонтом. Чтобы довести жильё до комфортного уровня, нужно закладывать дополнительный бюджет. А в частном доме появляются расходы на обслуживание территории и отопление.

Не стоит игнорировать и геополитический фактор. Хотя сейчас в Армении нет активных боевых действий, периодически возникают пограничные инциденты и политическая нестабильность. Эти события не затрагивают сам Ереван и крупные города, однако могут влиять на экономику и инвестиционный климат.

В таких условиях разумнее выбирать наиболее ликвидные объекты в безопасных районах Армении и не вкладывать все средства в недвижимость в одной стране: разумнее рассматривать покупку жилья в Армении как часть портфеля, а не как единственную инвестицию.